Por Sergio Mutis Caballero
Empresario, académico, líder cívico y gremial. Presidente Junta Directiva de Grupo Valor.

La estabilidad jurídica es pilar de los estados de derecho y un principio de confianza legítima. El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá no encuentra firmeza.

La construcción en Colombia, al igual que en la mayoría de países del vecindario, en muchos casos se realiza de manera informal, puesto que cerca de la mitad de las edificaciones se ejecutan sin licencia de construcción. Para nuestro caso, las autoridades parecieran enemigas de las empresas formales, ya que solo las controlan y les generan cargas exageradas, los trámites que deben cumplir son excesivos y están a la merced del funcionario de turno. En ocasiones, el abuso del derecho de autoridades, de compradores y hasta de vecinos, golpea la actividad formal de la construcción de vivienda en Colombia. Guardadas las proporciones, en igual sentido sucede con los trámites previos de licencias ambientales en la construcción de infraestructura.

La edificación de vivienda, después de la crisis de la UPAC de finales de los años 90, hace dos décadas encontró el camino para promover los proyectos sobre planos, a precio fijo, para prometientes compradores o beneficiarios de área. Calcularon que cumpliendo la meta del Banco de la República de una inflación controlada, los presupuestos de las edificaciones futuras se podían proyectar. Pero, ¿Cómo se puede construir vivienda a precio fijo, cuando hay materiales, como el acero, que en solo el último año subieron por encima del 50%? La importación de algunos insumos, atados al dólar, puede hacer inviable este mecanismo.

El panorama en la producción y comercialización de vivienda tiene grandes nubarrones. En cuanto a los productores, entre otros graves asuntos, la incertidumbre de la continuidad de la política gubernamental de vivienda, el alza impredecible de los insumos y materiales, y que las normas urbanísticas no encuentran firmeza jurídica, son temas muy complejos para las promotoras constructoras. Respecto a los compradores, su capacidad de adquisición se está afectando por la incertidumbre política, la inflación, el desempleo, y por el alza de las tasas de interés. En ambos casos, la proyectada Reforma Tributaria es una talanquera para la comercialización inmobiliaria.

Ahora bien, nuestro ordenamiento jurídico establece autonomía local en materia de normas urbanísticas, siendo el POT de cada ciudad el principal instrumento para el planeamiento y adecuado desarrollo urbano. También hay inestabilidad. La falta de continuidad de las normas, los excesos de cargas y la carencia de reglamentaciones, entre múltiples asuntos, frenan la construcción ordenada en gran parte de los municipios del país.

El POT de Bogotá estaba desactualizado desde el decreto 190 de 2004. En la alcaldía de Gustavo Petro, el Plan de Ordenamiento Territorial que se ejecutó duró poco tiempo, se cayó jurídicamente habiéndose revivido la vieja norma. Lo mismo sucedió con el POT de la actual alcaldesa, Claudia López: el decreto 555, de diciembre pasado, fue demandado y se suspendió mediante medida cautelar. Sin embargo, acaba de ser revivido por decisión del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que revocó la medida provisional. No hay pronunciamiento de fondo. Sumado a esto, hay en trámite cinco demandas más.

La realidad del momento es que el decreto distrital 555 de 2021 es nuevamente el POT vigente para la capital. El principal insumo para la actividad empresarial que garantiza la estabilidad de las reglas es tener la seguridad de que sus inversiones encuentran certidumbre jurídica por parte del Estado. Con tanto cambio de norma urbanística y por sobre todo la falta de firmeza y estabilidad de la misma, la planeación de nuevos desarrollos encuentra gran dificultad. Para el caso de Bogotá, además, las cargas de este nuevo POT disminuirán la construcción en algunos tratamientos urbanísticos por inviabilidad, y en otros, los decretos reglamentarios para ser aplicables hasta ahora comienzan a construirse.

Por otra parte, está pendiente la reglamentación de gran parte de las normas del decreto 555 – POT capitalino -, entre otras, las actuaciones estratégicas, los proyectos urbanos en áreas de integración multimodal, las áreas de permanencia del uso dotacional para dotaciones existentes, la recolección y manejo adecuado de los RDC abandonados en espacio público, las acciones de mitigación de impactos sobre espacio público y movilidad, cumplimiento de la obligación de vivienda VIS y VIP, cargas urbanísticas, incentivos en la implementación de medidas de ecourbanismo y construcción sostenible. En fin, para la actividad formal de construcción de vivienda, la situación está muy complicada.

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¿Cómo se puede construir vivienda a precio fijo, cuando hay materiales, como el acero, que en solo el último año subieron por encima del 50%? La importación de algunos insumos, atados al dólar, puede hacer inviable este mecanismo.